近期，对于现房销售话题再次成为业界和媒体眷注的焦点。一是源于某外媒一则“中国正洽商寰宇扩张现房销售”的“小作文”；二是源于5月7日金融监管总局对于“近期将加速出台与房地产发展新模式相适配的系列融资轨制”的表述；三是河南信阳出台文献，条目“新出让地皮开辟的商品房一律现房销售”。

　　现房销售看成房地产发展新模式的进击一环，其试点责任早已在鼓励历程中。据机构统计，现在寰宇至少已有30个省市发布鼓励现房销售试点的关连文献，18个城市推出履行性支撑举措。从市集情况看，现房销售在商品住宅销售中的占比从2020年的12.7%高涨到2024年的30.8%，5年普及18.1个百分点，鼓励速率可见一斑。然则从现在房地产市集阵势看，全面扩充现房销售时机并不熟识。

　　率先，全面鼓励现房销售会给企业端形成更大的规画压力。年报数据袒露，2024年上市房企全体销售毛利率仅为14.6%，销售净利率为-8.31%，行业全体插足本钱陈诉率（ROIC）仅为0.2233%，均创下历史最低水平。2024年行业全体钞票欠债率为75.4%，虽较2023年略有下落，但仍处于较高水平。从上述宗旨不错看出，现在房地产行业面对盈利智力下落、成本用度普及、流动性压力大的情状。现房销售意味着名堂开辟周期从2年延伸至3~5年，房企本钱陈诉率将进一步诽谤，现款流压力进一步加重。在辛勤关连支撑战略情况下，过快扩充现房销售，有可能导致房企现款流短缺，若激励房企信用危急，不利于巩固房地产市集肃穆态势。

　　其次，现房销售对地皮市集也会产生一定影响。现房销售模式下，地皮出让门槛举高，房企拿地的难度和省略情味增多，进而影响到地皮市集复苏。以海南为例，2020年全面扩充现房销售后，地皮成交面积暴减54%。杭州2021年推出的10宗现房销售地块中，9宗因房企资金压力流拍，最终战略被动放弃。现在地皮市集刚刚有所回暖，要是全面扩充现房销售，无疑将极大影响到地皮市集的复苏节律。

　　现房销售看成一项波及金融、地皮、行业生态的系统工程，全面扩充不可操之过急，更不成搞“一刀切”。现在仍需以地点试点为基础，进一步完善关连配套战略，顺水推舟逐步鼓励。集中各地试点教会，关连配套战略简略包括以下几个方面。

　　一是金融支撑战略。5月7日金融监管总局暗示，“近期将加速出台与房地产发展模式相适配的系列融资轨制”，业界臆测支撑现房销售或是其中一项进击内容。举例，可通过进一步扩张REITs（不动产投资信赖基金）、战略性贷款等器具，延张开辟贷期限至现房销售阶段，缓解房企资金压力；饱读舞永恒本钱参与现房名堂，构建多元化融资体系；允许开辟商分期交纳地皮出让金、带贪图有贪图供地，诽谤房企前期资金门槛，对现房名堂地皮出让金交纳期限给予弹性拯救。

　　二是税收财政战略支撑。税收优惠方面，推迟预缴税金至销售率90%节点，裁减升值税留抵退税周期。对实施现房销售房企减免部分地皮升值税或所得税。购房激励方面，包括对购买新建商品住房现房的给予购房补贴、契税补贴或利率优惠。

　　三是实施相反化区域战略。在库存高企的三四线城市优先扩充现房销售，以此范围新增供应。在市集压力之下，这些城市期房名堂照旧乏东说念主问津，现房销售亦然趁势而为。热门城市则可凭据库存情状逐步鼓励，凭据具体名堂实施相反化战略，幸免短期供应断层加重供需矛盾。对于已实施现房销售的城市，也需配置2~3年缓冲期，并采选“新老划断”模式，允许已拿地名堂按原预售圭表扩张。对于采选预售的名堂，加强预售资金监管是最重要一环。

　　著作开头：中国房地产报，原文标题：《现房销售需顺水推舟》。

　

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